{"id":3460,"date":"2023-06-28T11:28:36","date_gmt":"2023-06-28T11:28:36","guid":{"rendered":"https:\/\/augustaabogados.com\/alumni\/?p=3460"},"modified":"2023-12-18T10:44:13","modified_gmt":"2023-12-18T10:44:13","slug":"que-debemos-tener-en-cuenta-respecto-a-la-nueva-ley-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/augustaabogados.com\/alumni\/que-debemos-tener-en-cuenta-respecto-a-la-nueva-ley-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 debemos tener en cuenta respecto a la nueva Ley de Vivienda?"},"content":{"rendered":"<p>Tras la convalidaci\u00f3n de la Ley de la Vivienda, que fue aprobada por el Congreso el pasado 27 de abril de 2023, el pasado 26 de mayo de 2023 entr\u00f3 finalmente en vigor esta tan controvertida Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que pretende poner entre la espada y la pared la posici\u00f3n de los propietarios inmobiliarios o inversores en el sector ante la imposici\u00f3n de nuevas obligaciones.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La norma trae consigo un cambio sustancial en el ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol, protegiendo a\u00fan m\u00e1s el derecho y el acceso a la vivienda, tratando de acotar conceptos y situaciones jur\u00eddicas que puedan conllevar una carencia de la vivienda para la ciudadan\u00eda.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Esta norma trata de establecer una regulaci\u00f3n homog\u00e9nea estatal con los aspectos considerados m\u00e1s esenciales de las pol\u00edticas de vivienda tanto para la satisfacci\u00f3n del derecho particular de acceso a la vivienda contenido en el art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, como a la actividad econ\u00f3mica.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>De esa manera, se exponen a continuaci\u00f3n algunos de los cambios trascendentales que esta ley trae consigo y que producen asimismo la modificaci\u00f3n en algunos otros textos legales:<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>NOVEDADES PRINCIPALES DE LA PRIMERA LEY DE LA VIVIENDA<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><strong>Acci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos en materia de vivienda<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Con el objetivo de poder alcanzar los derechos y deberes que se le establecen al ciudadano en relaci\u00f3n con la vivienda en la normativa, el Estado deber\u00e1 facilitar y hacer efectivo el derecho a la vivienda, as\u00ed como la mejora y conservaci\u00f3n del parque de vivienda del que dispone. Con la ejecuci\u00f3n de legislaci\u00f3n y planes y programas aplicables, deber\u00e1 proceder a ejecutar medidas tales como, ayudas y subvenciones p\u00fablicas, incentivos fiscales o gesti\u00f3n directa de parques p\u00fablicos por parte de la Administraci\u00f3n, entre otros.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>De esa manera, se concretan las situaciones de especial vulnerabilidad del ciudadano que deber\u00e1n ser tenidas en cuenta de cara a poder proporcionar una vivienda del parque disponible, en tanto en cuanto deber\u00e1 el Estado informar sobre el uso y destino del parque de viviendas de su \u00e1mbito territorial y detallar el n\u00famero de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>AFECTACI\u00d3N DE LA LEY DE LA VIVIENDA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Aplicaci\u00f3n de la nueva normativa a los contratos de arrendamiento<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Si bien la Disposici\u00f3n Transitoria 4\u00aa establece que los contratos de arrendamiento formalizados con anterioridad a la norma seguir\u00e1n rigi\u00e9ndose por la normativa anterior, abre puertas a que en virtud de acuerdo entre las partes puedan sujetarse y adaptarse al r\u00e9gimen jur\u00eddico de esta nueva ley.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Modificaci\u00f3n en el concepto de gran tenedor<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>El nuevo art\u00edculo 3 de la Ley de Vivienda trae consigo la delimitaci\u00f3n de conceptos que sufren modificaci\u00f3n conforme a la normativa hasta ahora en vigor, estableci\u00e9ndose que el gran tenedor ahora se corresponder\u00e1 con aquella persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de <u>10 inmuebles<\/u> urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 del mismo uso, manteniendo la exclusi\u00f3n de trasteros y garajes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>No obstante lo anterior, esta definici\u00f3n de gran tenedor podr\u00e1 ser rebajada en aquellos sujetos titulares de 5 o m\u00e1s inmuebles de uso residencial en zonas de mercado tensionado por las comunidades aut\u00f3nomas.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Bases de datos, mercados tensionados y nuevo \u00edndice de referencia para la actualizaci\u00f3n anual <\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Para el pleno desarrollo de la totalidad de las disposiciones contenidas en la ley, y de cara a facilitar el acceso a la vivienda, se conformar\u00e1 una base de datos de contratos de arrendamiento de uso de vivienda que permita incrementar informaci\u00f3n para el desarrollo de un sistema de incides de referencia del precio.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Las Administraciones P\u00fablicas competentes en materia de vivienda podr\u00e1n declarar las zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente, en condiciones que la hagan asequible para el acceso al mercado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Las zonas de mercado residencial tensionado ser\u00e1n revisables a los tres a\u00f1os de la entrada en vigor de esta ley.<\/p>\n<ul>\n<li>El Instituto Nacional de Estad\u00edstica deber\u00e1 definir un \u00edndice de referencia para la actualizaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de vivienda con el fin de evitar incrementos desproporcionados, por tanto, eliminando la actual referencia al \u00cdndice de Precios al Consumo como referencial.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Futura modificaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>La normativa tambi\u00e9n obliga al Estado a formalizar un grupo de trabajo para la regulaci\u00f3n de una nueva normativa para los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, centr\u00e1ndose en particular por su preocupaci\u00f3n en los conocidos como contratos de temporada.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Suspensi\u00f3n de los desahucios y lanzamientos para personas econ\u00f3micamente vulnerables<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>En el caso de que un gran tenedor hubiese iniciado un procedimiento de desahucio que hubiese sido suspendido, o bien su lanzamiento, con motivo de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11\/2020, de 31 de marzo, de ayuda a personas econ\u00f3micamente vulnerables sin alternativa habitacional, solamente podr\u00e1n reanudarse si la parte actora acredita haberse sometido a un procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Pr\u00f3rroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>El art\u00edculo 10 de Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, \u201cLAU\u201d) establece la posibilidad de pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento, una vez llegado su vencimiento o cualquiera de sus prorrogas, cuando ninguna de las partes hubiese procedido a la correspondiente notificaci\u00f3n con la suficiente antelaci\u00f3n debida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Una vez finalizada la pr\u00f3rroga obligatoria o la pr\u00f3rroga t\u00e1cita prevista en la normativa, podr\u00e1 entrar en juego una nueva pr\u00f3rroga extraordinaria por un periodo m\u00e1ximo de un a\u00f1o cuando se acredite una situaci\u00f3n de vulnerabilidad social y econ\u00f3mica con un certificado de los servicios sociales, que obligar\u00e1 al arrendador a su aceptaci\u00f3n y al mantenimiento del contrato en vigor con las mismas condiciones.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Asimismo, cuando la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, finalizada la pr\u00f3rroga legal obligatoria o cualquier prorroga t\u00e1cita, el arrendatario quedar\u00e1 facultado para solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria por un plazo m\u00e1ximo de tres anualidades en el que se seguir\u00e1n aplicando las mismas condiciones, debiendo el arrendador obligatoriamente aceptar la pr\u00f3rroga solicitada salvo que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones de renta o el arrendador hubiese comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla para si o sus familiares de primer grado de consanguinidad o c\u00f3nyuge en supuestos de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial bajo sentencia firme.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>M\u00e9todo de pago de la renta arrendaticia<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Se modifica el art\u00edculo 17 de la LAU en virtud del cual ahora el pago de la renta deber\u00e1 necesariamente satisfacerse a trav\u00e9s de medios electr\u00f3nicos, salvo aquellos casos acreditados en los que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electr\u00f3nicos de pago, por lo que ya se delimita la forma y no deja que la misma sea conforme a la voluntad de las partes, salvo la referenciada situaci\u00f3n excusable.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Actualizaci\u00f3n y limitaci\u00f3n de la renta arrendaticia<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Cuando el inmueble se halle en una zona de mercado residencial tensionada, la renta arrendaticia al inicio del contrato de arrendamiento no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta de contrato que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, aplicando \u00fanicamente la actualizaci\u00f3n anual de la renta prevista en el contrato anterior, ni tampoco pudi\u00e9ndose repercutir cualquier gasto o cuota no prevista con anterioridad.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>En los casos en los que el arrendador sea un gran tenedor y el inmueble radique en una zona de mercado residencial tensionada, la renta no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia, declar\u00e1ndose, por tanto, una limitaci\u00f3n a la renta.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Dicho \u00edndice de referencia deber\u00e1 ser definido antes del 31 de diciembre de 2024.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Con la entrada en vigor el pasado 1 de abril de 2022 del Real Decreto-ley 6\/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra de Ucrania, se estableci\u00f3 una limitaci\u00f3n en la actualizaci\u00f3n anual de la renta de los arrendamientos.<\/li>\n<\/ul>\n<p>As\u00ed, en aquellos supuestos en los que se cumpla la anualidad entre la entrada en vigor de ese Real Decreto-ley y el pr\u00f3ximo 31 de diciembre de 2023 el arrendatario podr\u00e1 negociar el incremento seg\u00fan:<\/p>\n<ul>\n<li>Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento ser\u00e1 el acordado entre partes, sin que dicho incremento pueda en ning\u00fan caso exceder de lo que supondr\u00eda aplicar la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad, siendo el mes de referencia el \u00faltimo al del \u00edndice publicado en la fecha de actualizaci\u00f3n del contrato. Sin existencia de pacto, se mantendr\u00e1 dicha limitaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Si el arrendador no es gran tenedor el incremento ser\u00e1 el libremente pactado. Si no existe pacto, aplicar\u00e1 la limitaci\u00f3n del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad anteriormente referenciado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En aquellos supuestos en los que se cumpla la anualidad entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, periodo hasta el que deberemos tener definido el \u00edndice de referencia, podr\u00e1 negociarse seg\u00fan:<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento ser\u00e1 el acordado entre las partes sin exceder de un 3%. Si no hubiese pacto, se mantiene dicho l\u00edmite en el aumento.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Si el arrendador no es gran tenedor, ser\u00e1 el acordado entre las partes esta vez sin limitaci\u00f3n. Si no hubiese pacto, s\u00ed aplica el l\u00edmite del 3% en el aumento.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>CAMBIOS PROCESALES CON LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE LA VIVIENDA<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Notificaci\u00f3n de resoluciones en procedimientos judiciales <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>En cuanto a aquellas notificaciones de resoluciones o diligencias de ordenaci\u00f3n que deban realizarse, la normativa modifica el art\u00edculo 150 de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, \u201cLEC\u201d) estableciendo que se dar\u00e1 traslado a las Administraciones P\u00fablicas competentes por si procede su actuaci\u00f3n.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Inadmisi\u00f3n de demanda en casos especiales<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Se proceder\u00e1 a inadmitir aquellas demandas presentadas en ejercicio de (i) desahucios por falta de pago o expiraci\u00f3n del plazo (250.1.1\u00ba LEC), (ii) de acci\u00f3n de recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una finca cedida sin justo t\u00edtulo (250.1.2\u00ba LEC), (iii) acci\u00f3n de recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una cosa o derecho que hubiese sido ileg\u00edtimamente arrebatada (250.1.4\u00ba LEC) o (iv) cuando se inste la efectividad de derechos inscritos en el Registro de la propiedad cuando alguien se oponga o perturbe el ejercicio de los mismos injustificadamente (250.1.7\u00ba LEC), cuando no se especifique:<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Si el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Si el demandante o no gran tenedor de vivienda, debiendo acreditar tal extremo en caso de negaci\u00f3n de la condici\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Si el demandante es gran tenedor, manifestar si el demandado se encuentra o no en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Se deber\u00e1 aportar la debida acreditaci\u00f3n con un documento de vigencia no superior a tres meses emitido por las Administraciones P\u00fablicas competentes acreditativo de tal situaci\u00f3n, con consentimiento del ocupante, o si no existe el mismo, indic\u00e1ndose en el documento emitido por la Administraci\u00f3n, o con declaraci\u00f3n responsable de\u00a0 la actora manifestando haber acudido a la Administraci\u00f3n P\u00fablica con una antelaci\u00f3n de 5 meses a la interposici\u00f3n de la demanda sin haber sido atendida su solicitud o iniciados los tr\u00e1mites.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Del mismo modo, se inadmitir\u00e1n aquellas demandas presentadas en ejercicio de las mismas acciones anteriormente referenciadas, es decir, en ejercicio de (i) desahucios por falta de pago o expiraci\u00f3n del plazo (250.1.1\u00ba LEC), (ii) de acci\u00f3n de recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una finca cedida sin justo t\u00edtulo (250.1.2\u00ba LEC), (iii) acci\u00f3n de recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una cosa o derecho que hubiese sido ileg\u00edtimamente arrebatada (250.1.4\u00ba LEC) o (iv) cuando se inste la efectividad de derechos inscritos en el Registro de la propiedad cuando alguien se oponga o perturbe el ejercicio de los mismos injustificadamente (250.1.7\u00ba LEC), cuando:<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>La parte actora tenga la condici\u00f3n de gran tenedor, y<\/li>\n<li>El inmueble sea vivienda habitual del ocupante y est\u00e9 en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y por tanto, no se haya acreditado el previo sometimiento a un procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Fijaci\u00f3n exacta del se\u00f1alamiento del lanzamiento<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Se a\u00f1ade una nueva previsi\u00f3n en el art\u00edculo 440 LEC en la que su nuevo apartado quinto establece la obligatoriedad de indicar el d\u00eda y la hora exacta en los que deber\u00e1 tener lugar el lanzamiento en los casos de desahucios cuando sean se\u00f1alados a trav\u00e9s de las correspondientes resoluciones judiciales.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Sara Iglesias<\/strong> | Augusta Abogados<\/p>\n<p><strong>Sara Arcediano<\/strong> | Augusta Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Tras la convalidaci\u00f3n de la Ley de la Vivienda, que fue aprobada por el Congreso el pasado 27 de abril de 2023, el pasado 26 de mayo de 2023 entr\u00f3 finalmente en vigor esta tan controvertida Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que pretende poner entre la espada y 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