¿Qué debemos tener en cuenta respecto a la nueva Ley de Vivienda?

Tras la convalidación de la Ley de la Vivienda, que fue aprobada por el Congreso el pasado 27 de abril de 2023, el pasado 26 de mayo de 2023 entró finalmente en vigor esta tan controvertida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que pretende poner entre la espada y la pared la posición de los propietarios inmobiliarios o inversores en el sector ante la imposición de nuevas obligaciones.

 

La norma trae consigo un cambio sustancial en el ordenamiento jurídico español, protegiendo aún más el derecho y el acceso a la vivienda, tratando de acotar conceptos y situaciones jurídicas que puedan conllevar una carencia de la vivienda para la ciudadanía.

 

Esta norma trata de establecer una regulación homogénea estatal con los aspectos considerados más esenciales de las políticas de vivienda tanto para la satisfacción del derecho particular de acceso a la vivienda contenido en el artículo 47 de la Constitución Española, como a la actividad económica.

 

De esa manera, se exponen a continuación algunos de los cambios trascendentales que esta ley trae consigo y que producen asimismo la modificación en algunos otros textos legales:

 

1. NOVEDADES PRINCIPALES DE LA PRIMERA LEY DE LA VIVIENDA

 

1. Acción de los poderes públicos en materia de vivienda

 

• Con el objetivo de poder alcanzar los derechos y deberes que se le establecen al ciudadano en relación con la vivienda en la normativa, el Estado deberá facilitar y hacer efectivo el derecho a la vivienda, así como la mejora y conservación del parque de vivienda del que dispone. Con la ejecución de legislación y planes y programas aplicables, deberá proceder a ejecutar medidas tales como, ayudas y subvenciones públicas, incentivos fiscales o gestión directa de parques públicos por parte de la Administración, entre otros.

 

• De esa manera, se concretan las situaciones de especial vulnerabilidad del ciudadano que deberán ser tenidas en cuenta de cara a poder proporcionar una vivienda del parque disponible, en tanto en cuanto deberá el Estado informar sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial y detallar el número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados.

 

1. AFECTACIÓN DE LA LEY DE LA VIVIENDA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO

 

1. Aplicación de la nueva normativa a los contratos de arrendamiento

 

• Si bien la Disposición Transitoria 4ª establece que los contratos de arrendamiento formalizados con anterioridad a la norma seguirán rigiéndose por la normativa anterior, abre puertas a que en virtud de acuerdo entre las partes puedan sujetarse y adaptarse al régimen jurídico de esta nueva ley.

 

1. Modificación en el concepto de gran tenedor

 

• El nuevo artículo 3 de la Ley de Vivienda trae consigo la delimitación de conceptos que sufren modificación conforme a la normativa hasta ahora en vigor, estableciéndose que el gran tenedor ahora se corresponderá con aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 del mismo uso, manteniendo la exclusión de trasteros y garajes.

 

No obstante lo anterior, esta definición de gran tenedor podrá ser rebajada en aquellos sujetos titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial en zonas de mercado tensionado por las comunidades autónomas.

 

 

• Bases de datos, mercados tensionados y nuevo índice de referencia para la actualización anual

 

• Para el pleno desarrollo de la totalidad de las disposiciones contenidas en la ley, y de cara a facilitar el acceso a la vivienda, se conformará una base de datos de contratos de arrendamiento de uso de vivienda que permita incrementar información para el desarrollo de un sistema de incides de referencia del precio.

 

• Las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda podrán declarar las zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente, en condiciones que la hagan asequible para el acceso al mercado.

Las zonas de mercado residencial tensionado serán revisables a los tres años de la entrada en vigor de esta ley.

• El Instituto Nacional de Estadística deberá definir un índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda con el fin de evitar incrementos desproporcionados, por tanto, eliminando la actual referencia al Índice de Precios al Consumo como referencial.

 

1. Futura modificación de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda

 

• La normativa también obliga al Estado a formalizar un grupo de trabajo para la regulación de una nueva normativa para los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, centrándose en particular por su preocupación en los conocidos como contratos de temporada.

 

1. Suspensión de los desahucios y lanzamientos para personas económicamente vulnerables

 

• En el caso de que un gran tenedor hubiese iniciado un procedimiento de desahucio que hubiese sido suspendido, o bien su lanzamiento, con motivo de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, de ayuda a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, solamente podrán reanudarse si la parte actora acredita haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación.

 

1. Prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento

 

• El artículo 10 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”) establece la posibilidad de prórroga del contrato de arrendamiento, una vez llegado su vencimiento o cualquiera de sus prorrogas, cuando ninguna de las partes hubiese procedido a la correspondiente notificación con la suficiente antelación debida.

 

• Una vez finalizada la prórroga obligatoria o la prórroga tácita prevista en la normativa, podrá entrar en juego una nueva prórroga extraordinaria por un periodo máximo de un año cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica con un certificado de los servicios sociales, que obligará al arrendador a su aceptación y al mantenimiento del contrato en vigor con las mismas condiciones.

 

• Asimismo, cuando la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, finalizada la prórroga legal obligatoria o cualquier prorroga tácita, el arrendatario quedará facultado para solicitar una prórroga extraordinaria por un plazo máximo de tres anualidades en el que se seguirán aplicando las mismas condiciones, debiendo el arrendador obligatoriamente aceptar la prórroga solicitada salvo que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones de renta o el arrendador hubiese comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla para si o sus familiares de primer grado de consanguinidad o cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial bajo sentencia firme.

 

• Método de pago de la renta arrendaticia

 

• Se modifica el artículo 17 de la LAU en virtud del cual ahora el pago de la renta deberá necesariamente satisfacerse a través de medios electrónicos, salvo aquellos casos acreditados en los que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, por lo que ya se delimita la forma y no deja que la misma sea conforme a la voluntad de las partes, salvo la referenciada situación excusable.

 

• Actualización y limitación de la renta arrendaticia

 

• Cuando el inmueble se halle en una zona de mercado residencial tensionada, la renta arrendaticia al inicio del contrato de arrendamiento no podrá exceder de la última renta de contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, aplicando únicamente la actualización anual de la renta prevista en el contrato anterior, ni tampoco pudiéndose repercutir cualquier gasto o cuota no prevista con anterioridad.

 

• En los casos en los que el arrendador sea un gran tenedor y el inmueble radique en una zona de mercado residencial tensionada, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, declarándose, por tanto, una limitación a la renta.

 

• Dicho índice de referencia deberá ser definido antes del 31 de diciembre de 2024.

 

• Con la entrada en vigor el pasado 1 de abril de 2022 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, se estableció una limitación en la actualización anual de la renta de los arrendamientos.

Así, en aquellos supuestos en los que se cumpla la anualidad entre la entrada en vigor de ese Real Decreto-ley y el próximo 31 de diciembre de 2023 el arrendatario podrá negociar el incremento según:

• Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento será el acordado entre partes, sin que dicho incremento pueda en ningún caso exceder de lo que supondría aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, siendo el mes de referencia el último al del índice publicado en la fecha de actualización del contrato. Sin existencia de pacto, se mantendrá dicha limitación.

 

• Si el arrendador no es gran tenedor el incremento será el libremente pactado. Si no existe pacto, aplicará la limitación del Índice de Garantía de Competitividad anteriormente referenciado.

En aquellos supuestos en los que se cumpla la anualidad entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, periodo hasta el que deberemos tener definido el índice de referencia, podrá negociarse según:

 

• Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento será el acordado entre las partes sin exceder de un 3%. Si no hubiese pacto, se mantiene dicho límite en el aumento.

 

• Si el arrendador no es gran tenedor, será el acordado entre las partes esta vez sin limitación. Si no hubiese pacto, sí aplica el límite del 3% en el aumento.

 

1. CAMBIOS PROCESALES CON LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE LA VIVIENDA

 

1. Notificación de resoluciones en procedimientos judiciales

En cuanto a aquellas notificaciones de resoluciones o diligencias de ordenación que deban realizarse, la normativa modifica el artículo 150 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, “LEC”) estableciendo que se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes por si procede su actuación.

 

1. Inadmisión de demanda en casos especiales

 

• Se procederá a inadmitir aquellas demandas presentadas en ejercicio de (i) desahucios por falta de pago o expiración del plazo (250.1.1º LEC), (ii) de acción de recuperación de la posesión de una finca cedida sin justo título (250.1.2º LEC), (iii) acción de recuperación de la posesión de una cosa o derecho que hubiese sido ilegítimamente arrebatada (250.1.4º LEC) o (iv) cuando se inste la efectividad de derechos inscritos en el Registro de la propiedad cuando alguien se oponga o perturbe el ejercicio de los mismos injustificadamente (250.1.7º LEC), cuando no se especifique:

 

• Si el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante.

 

• Si el demandante o no gran tenedor de vivienda, debiendo acreditar tal extremo en caso de negación de la condición.

 

• Si el demandante es gran tenedor, manifestar si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Se deberá aportar la debida acreditación con un documento de vigencia no superior a tres meses emitido por las Administraciones Públicas competentes acreditativo de tal situación, con consentimiento del ocupante, o si no existe el mismo, indicándose en el documento emitido por la Administración, o con declaración responsable de  la actora manifestando haber acudido a la Administración Pública con una antelación de 5 meses a la interposición de la demanda sin haber sido atendida su solicitud o iniciados los trámites.

 

• Del mismo modo, se inadmitirán aquellas demandas presentadas en ejercicio de las mismas acciones anteriormente referenciadas, es decir, en ejercicio de (i) desahucios por falta de pago o expiración del plazo (250.1.1º LEC), (ii) de acción de recuperación de la posesión de una finca cedida sin justo título (250.1.2º LEC), (iii) acción de recuperación de la posesión de una cosa o derecho que hubiese sido ilegítimamente arrebatada (250.1.4º LEC) o (iv) cuando se inste la efectividad de derechos inscritos en el Registro de la propiedad cuando alguien se oponga o perturbe el ejercicio de los mismos injustificadamente (250.1.7º LEC), cuando:

 

• La parte actora tenga la condición de gran tenedor, y
• El inmueble sea vivienda habitual del ocupante y esté en situación de vulnerabilidad económica y por tanto, no se haya acreditado el previo sometimiento a un procedimiento de conciliación o intermediación.

 

 

• Fijación exacta del señalamiento del lanzamiento

 

• Se añade una nueva previsión en el artículo 440 LEC en la que su nuevo apartado quinto establece la obligatoriedad de indicar el día y la hora exacta en los que deberá tener lugar el lanzamiento en los casos de desahucios cuando sean señalados a través de las correspondientes resoluciones judiciales.

 

 

Sara Iglesias | Augusta Abogados

Sara Arcediano | Augusta Abogados