Duro golpe a los arrendamientos de temporada y de habitaciones en Cataluña

Hoy, 26 de abril de 2024, entra en vigor el Decret Llei 6/2024, de 24 d’abril, de mesures urgents en matèria d’habitatge (en adelante, “Decreto Ley 6/2024”), que regula, entre otras, el arrendamiento de temporada y el de habitaciones en Cataluña, y prevé un derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat en la transmisión de ciertas viviendas.

Dicho Decreto Ley 6/2024 deberá ser validado por el Parlamento de Cataluña (o su Diputación Permanente en el caso de que no esté constituido tras la convocatoria electoral del 12 de mayo de 2024), dentro de los 30 días hábiles posteriores a su promulgación, pues, de lo contrario, quedará derogado. Conviene apuntar que se otorga un plazo de tan solo 5 días para que el contenido de los anuncios de arrendamiento de vivienda, publicados antes de su entrada en vigor, se adapte a sus previsiones.

Aclarado lo anterior, a continuación, resumimos los principales cambios y novedades que se introducen:

• Obligación de hacer constar la causa o finalidad del arrendamiento. En el caso de que no se especifique, se asumirá que se destina a vivienda permanente del arrendatario (y no a arrendamiento temporal).
• Regulación del arrendamiento de temporada. Se establece que se aplicarán las normas sobre el arrendamiento de vivienda que regulan las rentas y demás previsiones sobre la renta (por ejemplo, la prohibición de repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato) a los arrendamientos de temporada suscritos por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica o análogas, al considerarse que su finalidad es cubrir las necesidades de vivienda permanente, aunque tengan un carácter temporal.

Los únicos arrendamientos de temporada a los que resultarán aplicables las previsiones sobre arrendamientos para uso distinto al de vivienda son aquellos con fines de ocio, vacaciones o recreativos o culturales (incluidas aquellos que tienen como finalidad asistir a certámenes, congresos, ferias, festivales, etc.).

• Regulación del arrendamiento de habitaciones. Se establece que el arrendamiento de una vivienda por habitaciones (u otro tipo de fragmentación física o contractual), no desnaturalizará el carácter de arrendamiento de vivienda ni, en consecuencia, permitirá evitar la aplicación de dicho régimen a este tipo de contratos. En este sentido, se especifica que, en relación con las viviendas sujetas al régimen de contención de rentas, la suma de las rentas pactadas en los contratos de arrendamiento de habitación que estén vigentes de forma simultánea no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
• Previsión de un régimen sancionador. Entre las infracciones y sanciones que se prevén, interesa destacar las siguientes:

Se consideran como infracciones muy graves y, por lo tanto, que pueden llevar a aparejada una sanción de hasta 900.000 euros:

1. Establecer una renta que sobrepase en un 30% el importe máximo permitido, en relación con aquellas viviendas sometidas al régimen de contención de rentas.
2. Otorgar una clasificación fraudulenta a la causa o finalidad del contrato de arrendamiento (que deberá haberse declarado por sentencia firme) para evitar la aplicación de los derechos y garantías reconocidos a los arrendatarios.

Se consideran como infracciones graves, y, por lo tanto, que pueden llevar a aparejada una sanción de hasta 90.000 euros:

1. Establecer una renta que sobrepase en entre un 10% y 30% el importe máximo permitido, en relación con aquellas viviendas sometidas al régimen de contención de rentas.
2. No hacer constar en el contrato de arrendamiento su causa o finalidad.
3. Repercutir en el arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria, así como los de formalización del contrato.

Se consideran como infracciones leves, y, por lo tanto, que pueden llevar a aparejada una sanción de hasta 9.000 euros:

1. Establecer una renta que sobrepase en hasta un 10% el importe máximo permitido, en relación con aquellas viviendas sometidas al régimen de contención de rentas.
2. No hacer constar la información requerida en la publicidad, ofertas o contratos.

• Previsión de un nuevo derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en relación con la transmisión de viviendas que estén situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensado. Asimismo, se especifica que se sujeta al mencionado derecho de tanteo y retracto de la Generalitat, la transmisión de dichas viviendas cuando pertenezcan a un gran tenedor persona jurídica (que deberá estar inscrita en el registro de grandes tenedores de vivienda). Ha de señalarse, no obstante, que todavía no se ha creado el referido registro de grandes tenedores, lo que debería impedir, hasta ese momento, el ejercicio del derecho de tanteo y retracto previsto).
• Nuevas obligaciones en materia de publicidad. En particular, se exige que en los anuncios, ofertas y contratos de arrendamiento se haga referencia:
  1. al precio de referencia del alquiler que resulte del índice de precios de referencia (IPR);
  2. a la renta del último contrato vigente en los últimos cinco años; y
  3. a la condición de gran tenedor del propietario para aquellos inmuebles situados en áreas de mercado residencia tensado.

Como puede observarse, el Decreto Ley 6/2024 pretende evitar que se recurra al arrendamiento de habitaciones y de temporada para eludir la aplicación de la normativa en materia de contención de rentas y, además, trata de ampliar el parque de viviendas públicas gravando determinadas transmisiones de viviendas al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat. Quedarán por ver los efectos que dicho Decreto Ley producirá en el mercado, sobre todo si es convalidado, pues ha sido promulgado en un momento en el que Cataluña carece de Parlamento.

Finalmente, conviene apuntar que el Decreto-Ley 6/2024, al ser una disposición con fuerza de Ley, no es directamente recurrible a iniciativa de cualquier particular, sino que, en su caso, deberá ser objeto de recurso de inconstitucionalidad, previo informe del Consejo de Garantías Estatutarias. Los particulares afectados, podrían, en su caso, cuestionar la norma por vía indirecta mediante la impugnación de sus actos de aplicación (éste sería el caso, por ejemplo, del recurso contencioso-administrativo que podría deducirse contra sanciones impuestas en aplicación del Decreto ley 6/2024 por haber incurrido en alguna de las infracciones anteriormente citadas).